안녕하세요.
오늘은 드디어 안산시 재건축 정비예정구역 중 세번째 이자 마지막 구역인 선부역 인근 정비예정구역 자료를 가지고 돌아왔습니다.
오늘 알아볼 선부역 인근 구역(선부동, 와동, 고잔동 일부)은 대체로 주택이 밀집되어있으면서도 자체적으로 상권이 발달되어 있기 때문에 조금은 특이한 구역입니다.
지난 시간과 비슷하게 사업성 분석과 유의할 점에 대해서 이야기를 좀 깊게 해보도록 하겠습니다.
예정사업 현황 및 내용은 안산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획을 참조하여 작성했습니다.
안산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획 링크
안산시 재건축 정비예정구역(선부역)
생활권 및 입지
안산시 정비예정 구역 도면집에서 찾아온 예정구역을 포함한 지도입니다.
오늘 알아볼 구역은 주황색으로 색칠된 구간이며, 해당 숫자 번호는 표서식에서 ‘정비계획 번호’를 확인해주시면 됩니다.
주로 선부역과 가까운 구역들이 기존 아파트이며, 조금 멀리 떨어진 구역들은 대부분 현재 연립주택 밀집구역입니다.
서해선인 선부역을 통해 한 정거장을 가면 4호선, 수인분당선, 인천발KTX(예정)을 이용할 수 있으며, 반대 방향으로는 시흥을 통과, 부천과 고양시로 이동이 가능합니다.
추가적으로 화성 국제테마파크(예정)와 시흥시청을 잇는 광명지선 2구간도 개통예정으로 교통적인 개선이 이루어질 것으로 보이는 구역입니다.
사업성은?
평균대지면적 TOP2
기존에는 TOP3로 말씀드렸지만 오늘은 조금은 불확실성을 배재하고 괜찮아 보이는 구역을 꼽아보겠습니다.
위 표에서도 보실 수 있지만 ‘사업성 확인’ 탭에서 구체적인 정보를 확인할 수 있습니다.
평균대지지분이 가장 높은 한양수정아파트와 군자주공 10단지입니다.
군자주공 10단지 아파트는 면적이 상대적으로 작지만 선부역 출구와 약 300m로 초역세권에 위치한다는 장점이 있으며, 한양수정아파트는 한 블럭 더 떨어져 있다는 점이 아쉽지만, 초품아와 더불어 면적이 넓어 추후 재건축이 이루어 지면 세대수가 가장 많아 아파트 영향력이 클 가능성이 큽니다.
반대로 빨간 글씨로 적어 둔 군자주공11,12단지와 한양산호 아파트는 평균대지면적이 매우 적게 나오기 때문에 사업성이 비교적 떨어져 진행이 어려울 수 있으며, 혹시나 재건축 사업을 진행하게 된다면 재건축 분담금(조합원)을 고스란히 높은 가격에 내야 하는 경우가 생길 가능성이 있습니다.
사업성이 좋다는 의미, 평균대지면적과 상관관계가 궁금하신 분은 아래 링크를 확인해주세요.
– 이 것 모르면 부동산 투자 손해봅니다! EP:1(재건축 용적률, 건폐율, 대지지분)
– 재건축, 재개발 구역 총대지지분 확인 방법(세대 당 평균대지지분, 평형계산 방법)
대장아파트와 주의할 곳은?
기존 상록수역 인근 정비예정 구역에서는 누가봐도 좋은 위치에 있었던 아파트가 대장아파트가 될 것이라고 예상했지만 오늘 보는 정비예정 구역은 예상이 쉽지 않습니다.
구축보다는 신축 아파트가 대장이 되겠지만 선부역은 2030 정비예정 구역 외에도 신축아파트가 있으며, 이미 재건축 진행 중인 구역도 있습니다.
또한 가장 상승세가 좋은 대장아파트가 되더라도 추후 바뀔 가능성도 농후합니다.
따라서, 지금은 예상하기 보다는 추후 재건축 사업이 진행되면서 건설사에 따라 결정 될 가능성도 있습니다.
특히 안산은 기존에 인지도가 높은 힐스테이트(현대건설)나 푸르지오(대우건설)에서 시공을 했던 지역이라 만약 재건축 사업이 진행된다면 선부역 인근에도 진행할 가능성이 있기 때문에 추후 진행 상황을 봐야 할 것으로 보입니다.
위에서 살펴봤던 사업성 분석에서 평균대지면적이 가장 높은 곳은 고잔연립5구역, 와동연립2구역이지만 전철역과는 거리가 있다는 점, 연립 주택으로 매물이 나오지 않거나 동의율 등으로 사업 진행에 차질이 있을 수 있기에 배제했습니다.
단순히 동의율이 나오지 않는 것도 문제지만, 기존 주택의 가치(감정평가)에 비해 추후 조합원 분담금이 너무 큰 경우에는 시공사에서 제시한 적절한 공사비였음에도 조합원들이 반발을 해서 시공사 해지 등 여러 변수가 생길 수 있습니다. 따라서 특히 연립주택 구역을 매수하실 때에는 기존 조합원의 동의율이나 의견 등을 확인해볼 필요는 있습니다.
과도한 조합원 분담금으로 시공사 해지를 한 경우가 궁금하다면 아래 링크를 확인해주세요.
[노원 상계주공 5단지] 재건축 불가능할까? (공사비, 추가분담금, 시공사해지)
총정리
오늘은 안산시 재건축(2030 정비예정 구역) 중 선부역 인근 구역들을 살펴봤습니다.
지난 글처럼 생각지도 못한 좋은 구역이 있었던 것은 아니었지만 선부역 인근은 관리가 잘 되어 정돈되어 있고, 상권도 잘 형성되어 있기 때문에 직장 등 생활권이 인근이시거나 서해선 등으로 이용이 가능하다면 고려해 볼 만한 구역인 것 같습니다.
이번 글을 마지막으로 안산시 재건축 정비예정 구역들을 모두 살펴봤는데요.
앞으로 약 5년에서 길게는 10년도 더 뒤에 정비가 될 구역들이지만 최근 안산시 분양주택의 결과물을 보면 얼른 진행되어 공급이 생겨야 넘치는 수급을 해소할 것으로 보입니다.
다음 시간에는 그동안 알아봤던 정비 예정 구역을 간단하게 정리해보고, 현재 사업이 진행 중인 구역도 알아보겠습니다.
선부역 정비예정 구역 외에도 안산시의 다른 정비예정 구역이 궁금하다면 아래 링크를 확인해주세요.