안녕하세요.
최근 재건축, 재개발 포스팅을 올려드리고 있는데 ‘세대 당 평균 대지지분’이라는 용어를 많이 사용하고 있습니다. 오늘은 직접 평균대지지분을 계산하는 방법을 알아볼텐데요. 계산을 하려면 총대지지분을 확인할 수 있어야 합니다.
재개발의 경우에는 빌라, 다세대주택, 상가 등 여러 형태의 건물이 혼합된 경우가 많기 때문에 사업성 분석이 어렵습니다.
반면 재건축은 구축아파트를 허물고 새로 짓는 형식이기 때문에 비교적 사업성 분석이 쉬운 편이죠. 하지만 얕은 지식만 가지고 단순히 용적률이 낮은 단지들이 사업성이 좋다고 판단해서 매수를 했지만 알고보니 조합원이 너무 많아서 사업성이 안좋거나, 추가 분담금이 많이 발생하는 경우가 있습니다.
그러기 위해서는 평균 대지지분을 알아야 하고, 계산하기 위해 ‘총대지지분’을 확인할 줄 알아야 하는데요.
오늘은 총대지지분 확인 방법 두 가지를 알아보도록 하겠습니다.
세대 당 평균 대지지분으로 재건축 사업성을 확인하는 방법이 궁금하다면 아래 링크를 확인해주세요.
이 것 모르면 부동산 투자 손해봅니다! EP:1(재건축 용적률, 건폐율, 대지지분)
평균 대지지분 주의사항
용적율과 함께 봐야한다
세대 당 평균 대지지분을 설명드렸지만 이는 기존 입주민(조합원)대비 추후 재건축 일반분양 물량이 얼마나 나올 지 확인할 수 있는 도구입니다.
보통 15평이 나와야 한다고 표현을 하지만 실제 재건축 구역의 입지가 좋다면 일반분양가를 올릴 수 있어서 사업을 진행할 수도 있고, 심지어는 조합원 분양가까지 올리면서 비례율을 맞출 수 있겠죠?
평균 대지지분도 중요하지만 용적률을 신경쓰지 말라는 말이 아닙니다.
기존에 용적률이 낮았는데 주거지역 종상향이 이루어져 용적률 상한선이 올라간다면 그만큼 세대 수가 늘어나고 일반분양을 더 받을 수 있겠죠?
용적률과 평균 대지지분 모두 참고하셔야 합니다. 가장 좋은 것은 기존 아파트의 용적률도 낮고, 평균 대지지분도 높게 잡히는 곳이 가장 좋은 건 당연합니다.
총대지지분 확인방법
평균 대지지분의 중요성과 주의사항에 대해 알아봤는데 그러면 총 대지지분을 확인하는 방법을 알아야겠죠?
총 대지지분과 현재 정비구역의 세대수를 나눈다면 평균 대지지분을 확인할 수 있습니다.
디스코
부동산 입지 등을 확인하는 데에는 어떤 웹사이트를 사용하시나요?
네이버부동산, KB부동산, 호갱노노 등 다양한 웹사이트가 있지만 오늘은 ‘디스코‘를 사용하면 편리하게 계산할 수 있습니다.
디스코 홈페이지 접속
위에 걸어드린 링크를 통해 웹사이트에 접속하거나, 네이버에 ‘디스코’를 검색하셔서 접속하시면 됩니다.
원하는 구역 클릭(선택)
내가 총대지면적을 확인하려고 하는 곳을 지도에서 클릭하면 구역이 선택되는 것을 볼 수 있고, 좌측 목록에 주요 정보들이 나옵니다.
좌측 목록 중에서 ‘토지’ 탭을 누르면 해당 구역의 면적과 용도 지역을 확인할 수 있습니다.
오늘 예시로 클릭해본 안산시 성포주공11단지의 경우에는 총대지면적이 90,527.7m2네요.
용도지역은 제2종일반주거지역으로 나옵니다.
(용도지역은 현재 시점을 기준으로 표시됩니다. 해당 구역은 안산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획에 따라 제3종일반주거지역으로 종상향 예정입니다.)
디스코 웹사이트는 직접 해당 구역을 클릭해 면적을 확인할 수 있기에 지도에 익숙하다면 사용하시기 편리하며, 재개발 구역은 해당 구역을 클릭하여 면적을 더해주면서 계산하기에 용이합니다.
토지e음
토지e음은 국토교통부에서 제공하는 웹사이트로 해당 구역 지번이나 도로명주소를 입력하여 확인할 수 있습니다.
토지e음 홈페이지 접속 및 주소검색
아파트 단지명을 검색할 수 있지만 대체로 지번을 사용하는 방법이 가장 효과적입니다.
메인페이지 중앙에 뜬 빈 칸에 주소를 검색한 뒤 우측 ‘열람’버튼을 눌러주면 됩니다.
해당 구역 정보확인
위 디스코 홈페이지와 같은 구역을 검색했고, 총 대지면적도 동일하게 확인이 가능한 모습입니다.
그 외에 개별공시지가 등 확인이 가능하네요.
토지e음 홈페이지로 총 대지 지분을 확인하는 방법은 일일이 검색해야 하기 때문에 재건축 구역을 확인하는 방법에서 사용하는게 편리합니다.
총 대지 지분으로 평균 대지 지분 계산(평형계산)
총 대지지분을 확인했으니 이제는 평균 대지지분을 계산하면 되겠죠?
성포주공11단지는 90,527.7m2였고, 세대 수는 1975세대로 디스코에서 제일 첫 번째 탭에서 확인할 수 있었습니다.
우선 90,527.7을 세대수인 1975로 나눠줍니다.
세대 당 약 45.83m2의 지분을 가지고 있는데 이를 보기쉽게 평형으로 계산해보겠습니다.
평형계산은 네이버 ‘평형계산기’를 검색하셔도 되며 계산기로도 계산할 수 있습니다.
1m2 = 0.3025평이기 때문에 45.83을 0.3025로 곱해주면 됩니다.
그러면 세대당 평균 대지지분은 약 13.86평이 나오네요.
이렇게 직접 평균 대지지분을 구할 수 있습니다.
네이버 평형계산기를 사용해도 동일한 값이 나오는 모습입니다.
오늘은 이렇게 직접 총대지지분을 확인하고 평균대지지분을 평형으로 환산하여 구하는 방법까지 알아봤습니다.
직접 관심있는 단지들의 평균대지지분을 구해보시면 아시겠지만 용적률이 낮으면 평균대지지분이 높을 확률이 높지만 의외로 아닌 단지들도 있습니다.
그런 단지들은 기존 아파트의 평수가 작은 아파트들로 세대수가 많이 들어가있기 때문이죠.
큰 돈이 묶일 수 있는 투자기 때문에 직접 계산해보시고 사업성이 좋은 지 직접 확인해보시기 바랍니다.
이렇게 직접 계산할 수 있는 방법을 알려드리고, 더불어 제가 보고있는 구역들은 분석해서 입지 및 사업성 등 포스팅을 올려드리니 다른 포스팅들도 확인해주세요.