안녕하세요.
지난 시간에는 안산시 재건축 정비예정구역 중 중앙동-성포동-월피동 구간을 집중적으로 알아봤습니다.
중앙역(기존 상권)과 성포역(신안산선 + 인근 정비구역) 두 구역으로 생활권을 나눠서 봤었는데요.
오늘은 상록수역과 사리역 재건축 예정구역을 위주로 살펴보도록 하겠습니다.
사업성 분석과 더불어서 오늘은 용도지역 종상향과 관련하여 이야기를 좀 깊게 해보도록 하겠습니다.
예정사업 현황 및 내용은 안산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획을 참조하여 작성했습니다.
안산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획 링크
안산시 재건축 정비예정구역(상록수역-사리역)
생활권 및 입지
지도에 적힌 구역의 번호는 아래 엑셀에 있는 ‘정비계획 번호’로 확인하시면 됩니다.
안산시 정비계획 번호에 맞추어 입력했습니다.
입지는 지도에서도 보시다시피 상록수역과 사리역 두 구역으로 나누어 볼 수 있습니다.
기존 상권은 상록수역 인근에 집중되어 있습니다. 사리역 인근은 오히려 편의시설은 가깝지 않지만 그만큼 조용하다는 특징이 있습니다. 하지만 인근 초등학교, 중학교, 공원, 도서관 등 갖추어야 할 시설은 마련되어 있습니다.
상록수역은 현재 4호선과 추후 개통될 GTX-C선이 있으며, 사리역은 수인분당선과 인천발 KTX(인천 – 수원)이 개통예정입니다.
사실 안산 주민이나 외지인들이 봤을 때에는 많이 보는 구역이 초지역이나 상록수역인데요.
자차가 있다면 사리역 인근이 실거주하기에 생각보다 괜찮을 것 같다는 게 눈에 띄었습니다.
사업성은?
평균대지면적 TOP3
평균대지지분이 높은 순서대로 월드상록수아파트, 예누림아파트, 상록수요진아파트가 있습니다.
모두 사리역 인근 아파트로 평균대지지분이 20평 이상으로 높게 나오고 용적률도 150%정도로 사업성이 좋은 구역이라고 할 수 있겠습니다.
사업성이 좋다는 의미는?
이전 글에서도 보실 수 있지만 세대 당 평균대지지분이 높다는 말은, 부지에 비해 기존 세대수가 적다는 것을 의미하며 이는 추후 재건축을 진행했을 때 조합원(기존 세대원) 대비 일반분양 물량을 많이 진행할 수 있어서 일반분양가를 높게 잡는 등 조합원의 분담금을 낮춰줄 수 있는 역할을 합니다.
또한 기존 용적률이 낮고, 용도지역에 따라 용적률 상한선이 높다는 뜻은 추가적으로 연면적이 넓어질 수 있다는 것을 의미하며 이 또한 일반분양 수가 늘어날 수 있는 여지가 많다는 것을 의미합니다.
대장아파트와 주의할 곳은?
상록수역 인근 아파트들은 용도지역이 2종에서 3종으로 종상향될 예정입니다.
3종으로 상향될 경우 각 시도 조례에 따라 기준과 상한선이 다릅니다.
안산시 조례 기준으로 260%까지 용적률로 지을 수 있으며, 기부채납 등을 통해 최대 280%까지 가능합니다.
월드아파트는 평균대지지분이 14평으로 좋지는 않지만 그렇다고 나쁘지도 않은 평균 대지지분을 갖고 있습니다.
상록수역 인근 아파트들 중 가장 상록수역과 위치가 가까우며 현재 용적률 128%에서 추후 약 260% 언저리의 용적률까지 건물을 지을 수 있기 때문에 조합원 수에 비해 일반분양분도 들어올 수 있어 사업성도 괜찮을 것으로 예상됩니다.
입지와 사업성 모두 놓고 보면 대장아파트는 추후 상록수역 월드아파트가 될 것 같습니다.
위 평균대지면적 TOP3에서도 말씀드렸듯이 사리역 인근에서는 전체적으로 용적률이 낮고 평균대지면적이 높습니다. 따라서 추후 재건축을 진행한다면 사업성이 매우 좋을 것으로 보이며, 기존 입주민의 분담금은 상대적으로 매우 낮을 것으로 예상됩니다. (상황에 따라 다르지만 추가분담 없이 신축 아파트로 들어가는 것도 노려볼 수 있겠네요.) 대장아파트는 사리역과 가장 근접한 예누리아파트가 될 것으로 예상됩니다.
하지만 주요 도심과 거리가 좀 있는 점이 있어 편의시설을 이용하려면 도심으로 나가야 하는 불편함이 있습니다. 현재 분위기도 매우 조용한 편이라고 하는데 분위기 자체는 추후 재건축이 이루어져도 비슷할 것으로 보입니다.
반면 본오1,2차 아파트 구역의 경우에는 바로 단지를 나가자마자 야목역 방향으로 자차를 이용해 화성, 수원으로 갈 수 있는 도로가 있지만 기존 용적률이 높고, 평균대지면적이 8평으로 낮게 나오기 때문에 사업성이 떨어져 재건축을 진행할 수 있을 지는 미지수입니다.
실제로 재건축을 진행하더라도 조합원의 분담금은 많이 나올 가능성이 높겠네요.
총정리
지난 시간에는 생활권, 직장 위치에 따른 교통접근성에 맞추어 두 구역으로 나누어서 설명드렸죠.
오늘도 비슷합니다. 위에서 말씀드렸던 전철역과 가장 근접하고(입지) 사업성이 좋은(평균대지지분 및 용적률) 상록수역 재건축 구역에서는 월드아파트가 가장 좋을 것으로 보입니다.
투자로는 상록수역 인근이 가치가 있어 보이는건 맞지만 GTX-C노선, 4호선이 아닌 송도(인천발KTX)나 화성(자차), 수인분당 라인 직장에 다니시는 분이 실 거주하기에는 사리역 재건축 구역에서는 예누리 아파트도 고려해볼만 할 것 같습니다.
다음 시간에는 마지막 남은 안산시 재건축 정비예정구역인 선부역 인근 재건축구역을 가지고 돌아오겠습니다.
오늘 글 외에도 재개발 재건축과 관련된 정보들, 정비구역에 사업성 분석 및 안전마진 계산 등 다양한 정보글을 올려드리고 있으니 많은 관심 부탁 드립니다.