안녕하세요.
재개발, 재건축 하면 모두 장밋빛 미래를 그리면서 많은 기대를 하시는데요.
정말 좋은 위치임에도 사업이 실패하기도 하고, 중단되거나 후퇴하기도 합니다.
오늘 말씀드릴 노원 상계주공 5단지가 있습니다.
제가 최근 올려드리고 있는 평균대지 지분에 대한 좋은 예시가 있어서 가져왔습니다.
최근에 높은 공사비에 기존 입주자들의 추가분담금이 부담되어 시공사 해지가 되었는데요.
왜 그럴 수 밖에 없었는지, 앞으로는 어떻게 될 지 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.
재건축 사업 시공사 해지관련 뉴스링크
치솟은 공사비에 시공사 해지 나선 조합들···”오히려 비용증가 우려” – 뉴스웨이
상계주공 5단지 입지
간략하게만 보아도 4호선, 7호선 노원역과 약 5분거리에 있는 역세권에 위치했습니다.
바로 맞은편에는 상수초등학교, 신상중학교도 있는 서울 아파트죠.
올 해로 38년차 아파트로 건축연한은 지나있는 상태입니다.
조합원 수는 840세대에 3종 일반주거지역으로 종상향되어 기존 용적률인 211%에서 최대 용적률 299%까지 건축할 수 있습니다.
해당 호선에 생활권, 직장이 있으신 분들은 투자 겸 실거주로도 괜찮은 아파트라고 생각했을 겁니다.
그렇게 천천히 오르던 아파트는 2019년부터 부동산 투자기와 맞물려 재건축 사업 소식에 8억 고점을 찍고 다시 2019년 가격으로 돌아온 상황입니다.
시공사 해지
기존 예정 시공사는 GS건설로 계속 진행됐다면 자이 아파트로 재건축이 됐겠죠.
추가분담금이 어느정도 였기에 시공사 해지를 했을까요?
공사비 및 예상 추가분담금
과거 해당 자료로 예상 분담금이 나왔다고 하네요.
공사비를 650만원을 잡았고, 실 착공일 기준으로는 물가 상승을 더 적용해 약 685만원을 잡은 겁니다.
과거 공사비가 400만원인 시절에 비하면 확실히 50%이상 순식간에 상승한 모습입니다.
추가 분담금이 34평을 기준으로 당시 5.5억이 예상됐네요.
조합원의 입장에선?
상계주공 5단지 조합원의 입장에서는 분담금 5.5억이 감당이 가능했을까요? 현재 내 집 가격이 약 5억 정도인데 집값만큼 돈을 더 주고 신축 아파트를 받아야 하는 상황입니다.
과거 다른 재건축 사례를 봤을 땐 분담금 없이 집 1채를 받는 경우도 있기 때문에 예상치도 못한 큰 분담금에 놀랐을 겁니다.
시공사에 높은 분담금에 대한 불만을 제기했을 것이고 결과적으로는 시공사 해지를 한 것이죠.
통상적으로는 어떨까?
참고용으로 작성한 서식이며, 실제 사업과는 차이가 있을 수 있습니다. 대략적인 상계주공 5단지의 사업성 파악용도로 사용하시면 됩니다.
우선, 내가 조합원이라고 해서 분담금 없이 새로운 집을 받는 경우는 조건이 있습니다.
재건축 구역의 대지지분을 내가 많이 가지고 있고, 그걸 재건축 사업을 진행하면서 일반분양 세대에 기여를 해야한다는 점입니다.
조금 더 쉽게 설명하자면 조합원보다 일반분양 세대 수가 더 많아서 일반분양가를 높여서 조합원에게 혜택을 주어야 합니다.
조합원 대비 일반분양 세대의 추정비율을 알기 위해선 평균대지지분이라는 것을 알아야 합니다.
상계주공 5단지의 경우 대지면적이 33,854.6이고, 세대수가 840세대입니다.
둘을 나누면 약 40.30m2이 나오고 이를 평형으로 환산하면 평균대지지분은 약 12평이 나옵니다.
평균대지지분이 15평이 나와야 사업성이 나오지만 3평이나 모자란 12평이기 때문에 재건축을 진행한다면 조합원 수가 일반분양 세대에 비해 월등히 많아 사업성이 떨어지게 됩니다.
좀 더 구체적으로 살펴볼까요? (임대분양 및 공급면적 등 따지지 않고 계산해보겠습니다)
용적률 299%까지 건물을 짓는다고 한다면 토지면적 33,854.6m2 * 299%로 101,255m2까지 연면적을 올릴 수 있습니다.
위 연면적을 평형으로 환산한다면 약 30,629평이 나오게 됩니다.
34평으로 모든 세대를 분양한다면 총 몇 세대가 나오게 될까요?
약 900세대가 나오게 됩니다. 기부채납, 임대 분양 등을 제외하고 생각해도 기존 조합원이 840세대를 차지하면 일반 분양은 60세대 밖에 나오지 않는 겁니다.
실제로는 일반 분양 세대가 더 줄어들겠죠.
현재 상계주공 5단지의 용적률은 100%도 안되는데 의외로 사업성이 나오지 않는 용적률의 함정인 겁니다.
조합원 분양에 최소한의 공사비와 기타 사업비만 넣고 일반 분양에서 수익을 올려 조합원의 분담금을 줄여줘야 하는데 그게 불가능한 상황입니다.
일반청약으로 분담금을 줄여주지 못하고, 높은 공사비를 분담금에 반영하니 분담금만 5억이 나오게 되는 겁니다.
의외로 평당 650만원인 공사비는 최근 상승된 공사비의 평균을 따라가고 있는 편입니다.
앞으로 상계주공 5단지의 재건축 사업은?
부동산 하락기와 재건축 사업 진행에 차질이 생기면서 호가가 내려온 상황입니다.
실제로 시공사 해지를 하면 다른 시공사를 선정해야 하고 단계를 다시 밟아가야 하는데, 기존 GS건설에서 제시한 공사비보다 싸게 진행하려는 시공사는 없을 가능성이 높습니다.
또한 진행이 늦어진 만큼 사업비가 증가하는데 이는 추후 조합원에게 분담금에 반영되게 됩니다.
늦어진 만큼 공사비도 더 상승하니 결국 손해는 조합원이 보게됩니다.
우리가 생활하면서 물가가 상승하며 오르는 물건들이 다시 가격이 하락하지는 않습니다.
특정 이슈로 과도하게 오른 물건을 제외하고는 말이죠.
공사비 이슈는 사실 상계주공 5단지 뿐만 아니라 다른 곳에서도 마찬가지인데요.
높은 공사비 때문에 사업 진행에 차질이 생기는 곳들이 많아지면 점점 사업이 중단되는 곳이 많아질 겁니다.
자연스레 높은 분담금 때문에 사람들은 재건축, 재개발 보다는 신축 아파트 분양에 관심이 쏠리겠죠.
그렇게 신축 아파트 청약에 관심이 쏠리고 시간이 지나 청약 물량이 해소되고 신규 청약 물량이 없는 시기가 오면 그제서야 높은 분양가에 적응한 사람들은 다시 재개발,재건축으로 돌아옵니다.
그 기간 동안 기존의 조합원들은 빠져나가고 하락한 가격이 적절하다고 판단된 투자자들이 들어온다면 자연스레 재건축 동의율은 더 높아지고 사업 진행이 비교적 원활해져서 자연스레 다시 재건축 사업이 진행될 겁니다.
마치며
오늘은 서울 노원구 상계주공 5단지 재건축 사업현황과 사업성, 공사비 이슈에 관해 알아봤습니다.
최근 물가 상승으로 공사비가 50% 이상 상승하면서 분양가가 치솟고 있습니다.
그래서 괜찮은 입지에 있는 아파트들도 미분양이 나기 시작하죠.
제 생각에도 말도 안되게 올랐고 부담이 안될 수가 없다고 생각됩니다.
5년 전만 해도 평 당 400만원 안팎의 공사비가 지금은 650만원을 훌쩍 넘기고 있는 상황인데
아무리 물가가 상승한다고 해도 소비자 입장에서는 이해가 안되죠.
가장 중요한 건 정책이나 경제상황으로 공사비가 내려오는 게 아닌 이상은 결국 소비자가 고분양가에 적응하는 방법밖에 없지 않나 싶습니다.
부동산 경기가 얼어붙고 침체되고 있는 상황인데 지난 주 실시한 대출규제(스트레스DSR)와 올 해 하반기 예정된 금리 인하 계획이 어떻게 이루어 지느냐에 따라 향후 10년 이상 부동산의 방향성이 결정될 것 같습니다.