재개발 재건축 차이점

부동산 관련 정책과 뉴스들이 많이 나오면서 저도 최근에 공부하고 있던 재개발 재건축 차이점 포스팅으로 돌아왔습니다.
최근 물가상승으로 인해 자재값 등 공사비 상승으로 인해 주택가격과 분양가격이 많이 비싸졌습니다.
안그래도 청약당첨도 쉽지 않은데 비용까지 더 부담되는 상황인데요.
부동산을 조금 공부하신 분들이라면 청약의 힘든 점을 느끼고 재개발, 재건축도 공부하고 계신 분들이실겁니다.

당장은 허름한 구축아파트, 주택 등 오래된 구역이지만 상대적으로 저렴한 가격에 매수를 해서 일정 기간 보유하고 있으면 조합원이 되고, 확정적으로 청약을 신청하면서 좋은 평수, 층수, 위치를 우선적으로 신청할 수 있는 메리트가 있습니다.
그러면 오늘은 재개발 재건축 차이점에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

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사업시행 이유

재개발 재건축 차이점은 사업을 시행하기 위한 이유에서 나뉩니다.
사업 구역을 놓고 봤을때 기반시설(상,하수도, 도시가스, 도로상황, 공원 등)이 잘 마련되어 있는가에서 갈리는데요.
이런 기반시설이 기존에 어느정도 마련된 구역에서는 건물을 새로 올리는 ‘재건축‘을 실시합니다.

하지만 기반시설이 열악한 구역에서는 그런 열악한 도시 기반시설도 구축해야 하기 때문에 기반시설과 새로운 아파트를 건설하는 ‘재개발’을 실시하게 됩니다.

조합원 가입 조건

이렇게 도시정비계획 초기에 재개발과 재건축 방향을 나눈 후 진행을 하게되면 해당 구역에 있는 사람들에게 조합원의 자격이 주어집니다.
하지만 여기서 또다시 차이가 생기는데요. 쉽게 생각하면 ‘토지 소유자의 조합원 인정 여부’ 입니다.

보통 집을 매수하게 되면 토지와 건물에 대한 권리가 생기는 것인데요. 재건축은 이렇게 토지와 건물에 대한 두 가지 권리를 모두 가지고 있는 사람에게만 조합원 자격이 충족됩니다.
그렇다면 건물이 아닌 토지(도로 등) 소유권만 갖고 있는 사람은 재건축의 조합원 자격이 없습니다.

재개발의 경우에는 토지와 건물에 대한 권리 뿐만 아니라 토지만 가지고 있어도 재개발 사업의 조합원이 될 수 있습니다.
극단적인 예시로는 ‘뚜껑’ 이라는 것이 있습니다. 보통 건물을 소유하려면 토지지분도 같이 소유하게 되지만 이 뚜껑이라는 것은 토지지분 없이 건물만 올린 무허가 건축물을 뜻합니다.
1989년 1월 24일 기준에서 그 이전에 지어진 경우에 해당 건축물은 무허가 건축물이지만 지분을 인정해 조합원이 될 수 있습니다. (단, 지역에 따라 해당 시도 조례에 따라 다를 수 있습니다.)

잘 못 매수할 경우에는 조합원의 자격도 얻지 못하고 현금청산 될 수 있으니 확실히 알아보시고 실행하셔야 합니다.

사업과정에서의 차이점

재정비사업을 진행하게 되면 정해진 과정을 거쳐야 합니다.
그 과정에서 ‘재건축’ 사업에서만 진행하는 과정이 있는데요.
바로 ‘안전진단‘입니다. 주택의 노후나 불량정도, 안전 및 보수비용 등을 전체적으로 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 것인데요. 이 과정의 경우에는 순차적으로 안전진단을 실시하기 때문에 하나만 누락되어도 다시 받아야 하기 때문에 시간이 오래걸리는 경우가 있습니다.
이 이유로 최근 정부에서는 ‘재건축 안전진단 면제‘ 정책을 추진하겠다고 밝혔지만 실제 시행여부는 총선 이후로 가봐야 아는 상황입니다.

재정비 사업 초과이익환수 여부

이 부분이 재개발 재건축 차이점 중 가장 큰 부분에 해당하지 않을까 싶습니다.
보통 재정비사업을 실시한다고 하면 사람들이 미리 해당 구역의 매물들을 사고팔기 시작합니다.
그러면서 자연스럽게 프리미엄이라고 부르는 피가 붙습니다.
이 때 시세 상승분에 대한 일정 금액을 환수하는 법이 있는데요. 바로 재초환(재건축초과이익환수제)입니다.
해당 건물에 오랜 기간 거주했을 경우에만 조건부로 환수액을 감면해주기도 하지만 차이는 크지 않습니다.
반면 재개발의 경우에는 이런 초과이익에 대한 환수는 해당이 없습니다

어디를 사는게 좋을까?(장단점)

항상 그렇듯 정답은 없지만 내 상황에 따라 유리한 방향은 있습니다.
기존에 거주하고 있는 주택이 재건축 사업에 들어가는 경우 재초환에 감면을 받을 수 있으니 버텨보는 것도 방법이겠죠?
또한 부동산 투자에 관심이 크게 없으신 분들은 만족스러운, 괜찮은 위치에 있는 재건축 구역에 들어가 실거주하는 것도 방법입니다.

하지만 반대로 투자에 목적이신 분들은 재개발 구역에서 사업성이 좋은 구역(교통호재 등)에 적절한 시기에 매물을 매수하여 차익을 남기고 매도하거나 분양을 받아 거주하는 방법도 있습니다.
재개발의 경우에는 조심해야 할 부분이 사업을 진행하는데 있어서 권리를 갖고있는 사람들의 일정수준의 동의를 받아야 진행할 수 있는데, 기존 상권 상인들이나 다물권자(여러 물건을 갖고 있는 사람) 같은 경우에는 세를 내주면서 현재 상황을 유지하는 게 이득인 사람도 있어 쉽게 동의가 나오지 않을 수 있습니다.
그러면 사업은 진행되기 어렵겠죠?
상황에 따라 장단점이 있다고 할 수 있겠네요.

오늘은 재개발 재건축 차이점과 특징 등을 간단하게 알아봤습니다.
차이가 없는 것 같지만 세부적으로 보면 차이가 꽤 큰 것을 알 수 있습니다.
구체적인 재개발 과정과 투자자로서의 매매 시기에 관해서는 추후 다뤄보도록 하겠습니다.