안녕하세요.
오늘은 재개발과 재건축 분담금 계산하는 방법에 대해 알아보려고 합니다.
조합원의 경우에는 조합에서 감정평가를 하고 조합원 분양을 할 때 분담금을 알려주는데요.
하지만 조합원이 아니거나 아직 감정평가 전이라면 100% 정확하지는 않더라도 어느정도 투자의 방향을 정하는 도구가 될 순 있습니다.
그러기 위해서는 권리가액과 비례율을 꼭 알아야하는데요.
단순히 감정평가가 좋다고 해서 분담금이 낮아지는 게 아니기 때문입니다.
구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
재개발, 재건축 분담금 계산 방법은?
감정평가만 하면 되는 게 아니다.
재개발, 재건축 사업진행 과정에서 분담금은 감정평가 후 조합원분양을 할 때 결정이 됩니다.
(물론 사업시행계획변경 시 분담금이 변동될 수 있습니다.)
사업 중기에 접어들면 사업시행인가가 나고, 그 인가일을 기준으로 갖고있는 토지와 건물 등에 대한 감정평가를 실시하게 되는데요.
이 감정평가액을 가지고 재건축 분담금 계산하는 실수를 벌이기도 하는데 정확히는 아닙니다.
비례율, 권리가액을 알아야 한다.
비례율이란 사업을 진행하고 사업 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 종전 자산평가액(총 감평액)으로 나눈 것을 의미합니다.
사업성이 좋으면 사업비용을 제외하고도 돈이 오히려 남아 비례율이 100% 이상으로 잡힙니다.
반대로 사업성이 안좋으면 사업비용을 빼고 돈이 부족한 상황이라 비례율이 100% 이하로 내려가게 됩니다.
비례율이 높게 나오면 전체 금액만큼을 조합원들에게 나누어 주겠지만, 비례율이 낮게 나온다면 그 차액만큼을 조합원들이 추가로 분담해서 메꾸어야 합니다.
그 분담금(비례율)을 조합원 분양가에 반영해서 내 종전 자산대비 추가분담금을 계산하는 것입니다.
그리고 종전 자산에 비례율을 반영한 것이 권리가액입니다.
결론적으로 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 추가분담금이 됩니다.
위 표를 보면 비례율을 100% 기준으로 나누어 봤을 때 감정평가액과 권리가액이 변하는 것을 볼 수 있습니다.
단순히 감정평가액만 볼 것이 아니라 비례율을 반영하여 권리가액이 커져야 추가분담금이 작아지는 것을 볼 수있습니다.
감정평가가 낮게 나왔다고 무조건 나쁜 것이 아니다.
표면적으로 놓고 보면 감정평가가 높게 잡혀야 일단 권리가액이 크게 잡힐 것 같지만 유의해야할 점이 있습니다.
바로 감정평가액을 인근 시세보다, 예상 가격보다 낮게 책정할 수 있다는 것인데요.
만약 부동산 경기가 안 좋은 상황에서 내가 생각했던 것보다 감정평가가 높게 잡히면 조합원은 조합원 분양을 받지 않고 현금청산을 할 수 있습니다.
굳이 추가 분담금까지 내서 안좋은 부동산 시장에 미분양이라는 리스크를 안고가기는 싫을 테니까요.
그런 것을 어느정도 방지하기 위해 감정평가를 낮게 책정하는 경우가 많습니다.
하지만 낮게 책정된 만큼 비례율 산정을 100%보다 높게 해줘서 권리가액을 맞추는 경우입니다.
처음 감정평가 시 생각보다 적게 나왔다고 실망하고 매도하는 조합원이 있는데 알고보니 추가분담금에는 차이가 없는 경우입니다. 오히려 투자로 매수하기에는 좋은 물건일 수 있는 겁니다.
예시를 통한 재건축 분담금 계산 방법
내가 조합원인데 감정평가를 통지받았다면 우선 조합원 책자를 살펴보셔야 합니다.
책자에서 비례율이 나와있는데 이를 감정평가액에 곱하여 계산을 해주어야 합니다.
예를 들어 조합원 분양가가 5억인데 비례율이 110%이고, 감정평가를 2억을 받았다면?
권리가액 = 비례율 * 감정평가액으로 200,000,000 * 110% = 220,000,000(2.2억)입니다.
그렇다면 추가분담금은 조합원분양가 – 권리가액 = 5억 – 2.2억 = 2.8억이 되는 셈입니다.
반대로 동일하게 조합원분양가가 5억, 비례율이 90%, 감정평가액 2억이라면?
비례율이 낮아진 상황으로 권리가액이 200,000,000 * 90% = 180,000,000(1.8억)이 됩니다.
그렇다면 추가분담금은 5억 – 1.8억 = 3.2억이 되는 거죠.
이렇게 감정평가액이 동일해도 비례율에 따라 분담금이 달라지는 것입니다.
마치며
오늘은 재개발, 재건축 분담금 계산 방법에 대해 알아봤습니다.
처음 재개발, 재건축을 경험하고 공부하는 분들이라면 헷갈릴 수 있는 부분입니다.
감정평가를 받고 윤곽이 잡힌 사업에서 분담금을 계산해두면 추가 금액이 얼마나 필요할 지 확인할 수 있습니다.
하지만 최근 공사비 상승으로 처음 사업시행인가 이후에 공사비를 올리는 경우 비례율이 변경됨에 따라 분담금이 같이 달라질 수 있으니 같이 확인하셔야 합니다.
추후에는 조합원이 아닌 분들이나, 감정평가를 받기 이전에 대략적인 추가분담금을 계산하는 방법에 대해 포스팅해보도록 하겠습니다.