안녕하세요.
오늘은 재개발과 재건축 분담금 계산하는 방법에 대해 알아보려고 합니다.
조합원의 경우에는 조합에서 감정평가를 하고 조합원 분양을 할 때 분담금을 알려주는데요.
하지만 조합원이 아니거나 아직 감정평가 전이라면 100% 정확하지는 않더라도 어느정도 투자의 방향을 정하는 도구가 될 순 있습니다.
그러기 위해서는 권리가액과 비례율을 꼭 알아야하는데요.
단순히 감정평가가 좋다고 해서 분담금이 낮아지는 게 아니기 때문입니다.
구체적으로 알아보도록 하겠습니다.
![재개발, 재건축 분담금 계산 방법(추가분담금, 권리가액, 비례율)](https://i0.wp.com/zipconomic.com/wp-content/uploads/2024/03/image-8.png?resize=603%2C608&ssl=1)
재개발, 재건축 분담금 계산 방법은?
감정평가만 하면 되는 게 아니다.
![재개발, 재건축 사업진행 절차](https://i0.wp.com/zipconomic.com/wp-content/uploads/2024/03/image-6.png?resize=900%2C269&ssl=1)
재개발, 재건축 사업진행 과정에서 분담금은 감정평가 후 조합원분양을 할 때 결정이 됩니다.
(물론 사업시행계획변경 시 분담금이 변동될 수 있습니다.)
사업 중기에 접어들면 사업시행인가가 나고, 그 인가일을 기준으로 갖고있는 토지와 건물 등에 대한 감정평가를 실시하게 되는데요.
이 감정평가액을 가지고 재건축 분담금 계산하는 실수를 벌이기도 하는데 정확히는 아닙니다.
비례율, 권리가액을 알아야 한다.
비례율이란 사업을 진행하고 사업 총수입금에서 사업비를 뺀 금액을 종전 자산평가액(총 감평액)으로 나눈 것을 의미합니다.
사업성이 좋으면 사업비용을 제외하고도 돈이 오히려 남아 비례율이 100% 이상으로 잡힙니다.
반대로 사업성이 안좋으면 사업비용을 빼고 돈이 부족한 상황이라 비례율이 100% 이하로 내려가게 됩니다.
비례율이 높게 나오면 전체 금액만큼을 조합원들에게 나누어 주겠지만, 비례율이 낮게 나온다면 그 차액만큼을 조합원들이 추가로 분담해서 메꾸어야 합니다.
그 분담금(비례율)을 조합원 분양가에 반영해서 내 종전 자산대비 추가분담금을 계산하는 것입니다.
그리고 종전 자산에 비례율을 반영한 것이 권리가액입니다.
결론적으로 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 추가분담금이 됩니다.
![비례율에 따른 감정평가액과 권리가액 차이](https://i0.wp.com/zipconomic.com/wp-content/uploads/2024/03/image-7.png?resize=900%2C298&ssl=1)
위 표를 보면 비례율을 100% 기준으로 나누어 봤을 때 감정평가액과 권리가액이 변하는 것을 볼 수 있습니다.
단순히 감정평가액만 볼 것이 아니라 비례율을 반영하여 권리가액이 커져야 추가분담금이 작아지는 것을 볼 수있습니다.
감정평가가 낮게 나왔다고 무조건 나쁜 것이 아니다.
표면적으로 놓고 보면 감정평가가 높게 잡혀야 일단 권리가액이 크게 잡힐 것 같지만 유의해야할 점이 있습니다.
바로 감정평가액을 인근 시세보다, 예상 가격보다 낮게 책정할 수 있다는 것인데요.
만약 부동산 경기가 안 좋은 상황에서 내가 생각했던 것보다 감정평가가 높게 잡히면 조합원은 조합원 분양을 받지 않고 현금청산을 할 수 있습니다.
굳이 추가 분담금까지 내서 안좋은 부동산 시장에 미분양이라는 리스크를 안고가기는 싫을 테니까요.
그런 것을 어느정도 방지하기 위해 감정평가를 낮게 책정하는 경우가 많습니다.
하지만 낮게 책정된 만큼 비례율 산정을 100%보다 높게 해줘서 권리가액을 맞추는 경우입니다.
처음 감정평가 시 생각보다 적게 나왔다고 실망하고 매도하는 조합원이 있는데 알고보니 추가분담금에는 차이가 없는 경우입니다. 오히려 투자로 매수하기에는 좋은 물건일 수 있는 겁니다.
예시를 통한 재건축 분담금 계산 방법
![](https://i0.wp.com/zipconomic.com/wp-content/uploads/2024/03/image-9.png?resize=599%2C269&ssl=1)
내가 조합원인데 감정평가를 통지받았다면 우선 조합원 책자를 살펴보셔야 합니다.
책자에서 비례율이 나와있는데 이를 감정평가액에 곱하여 계산을 해주어야 합니다.
예를 들어 조합원 분양가가 5억인데 비례율이 110%이고, 감정평가를 2억을 받았다면?
권리가액 = 비례율 * 감정평가액으로 200,000,000 * 110% = 220,000,000(2.2억)입니다.
그렇다면 추가분담금은 조합원분양가 – 권리가액 = 5억 – 2.2억 = 2.8억이 되는 셈입니다.
반대로 동일하게 조합원분양가가 5억, 비례율이 90%, 감정평가액 2억이라면?
비례율이 낮아진 상황으로 권리가액이 200,000,000 * 90% = 180,000,000(1.8억)이 됩니다.
그렇다면 추가분담금은 5억 – 1.8억 = 3.2억이 되는 거죠.
이렇게 감정평가액이 동일해도 비례율에 따라 분담금이 달라지는 것입니다.
마치며
오늘은 재개발, 재건축 분담금 계산 방법에 대해 알아봤습니다.
처음 재개발, 재건축을 경험하고 공부하는 분들이라면 헷갈릴 수 있는 부분입니다.
감정평가를 받고 윤곽이 잡힌 사업에서 분담금을 계산해두면 추가 금액이 얼마나 필요할 지 확인할 수 있습니다.
하지만 최근 공사비 상승으로 처음 사업시행인가 이후에 공사비를 올리는 경우 비례율이 변경됨에 따라 분담금이 같이 달라질 수 있으니 같이 확인하셔야 합니다.
추후에는 조합원이 아닌 분들이나, 감정평가를 받기 이전에 대략적인 추가분담금을 계산하는 방법에 대해 포스팅해보도록 하겠습니다.