대부분 사람들은 청약통장은 갖고 있을 겁니다. 하지만 정말 집이 필요할 때 시기에 맞춰서 청약에 당첨되는 것은 하늘의 별따기죠. 거기에 좋은 위치에 짓는 아파트의 치솟는 분양가를 감당하는 것은 더더욱 어렵습니다.
부동산 공부를 하다 보면 청약의 어려움을 깨닫고 다른 방법이 없을까? 생각을 하며 재개발, 재건축을 공부하게 됩니다.
오늘은 부동산 재개발 절차는 어떻게 진행되는지, 각 시기별로 특징과 어떻게 투자하면 좋을 지 알아보고 유의사항도 같이 정리해보겠습니다.
재개발 절차(진행과정)
초기(계획단계)
정비기본계획 – 정비구역 지정 – 조합설립 추진위원회
재개발 사업이 이루어지기 초반 단계인 계획을 세우는 단계입니다.
시,도에서 지역의 노후정도를 판단하여 기본계획을 수립하고 정비구역을 지정합니다.
재개발이 진행될 구역에서는 조합을 설립하기 위한 추진위원회를 설립하는 준비를 합니다.
이 단계에는 재개발 사업 절차 중 극초기에 해당하기 때문에 사업이 무산될 가능성이 비교적 높습니다.
* 추진위원회의 설립은 해당 구역 내 물건 소유자의 50% 동의를 얻어야 추진위원회를 설립 할 수 있습니다.
초, 중기(준비단계)
조합설립인가 – 시공사 선정
해당 구역의 75% 이상 동의를 얻으면 조합설립인가가 나게됩니다. 조합이 설립되면 이제 해당 구역의 아파트 브랜드를 결정하는 시공사를 선정하게 됩니다.
이 때 어떤 시공사가 선정되느냐에 따라 프리미엄이 나뉘게 됩니다.
인지도가 높은 시공사가 맡을 수록, 고급 브랜드가 들어설 수록 사람들의 주목을 받고 값어치가 더 오르겠죠?
중, 후기(마무리단계)
사업시행인가 – 감정평가(자산평가) – 조합원분양
사업시행인가가 나면 재개발 사업이 절반 정도 왔다고 할 수 있습니다.
이 단계가 되는 경우에는 실질적으로 대다수 주민들의 동의를 했다고 평가하기 때문에 투자 안정권으로 접어들게 됩니다.
또한 보유중인 물건에 대한 감정평가가 진행되는데 이 때, 평가금액이 높을 수도, 낮을 수도 있습니다.
낮게 평가된 경우에는 추후 분양 시 들어가는 금액이 커지기 때문에 실망하여 매도하는 물량이 발생하기도 하고 매수하기에도 좋은 시기기도 합니다.
더불어 조합원 분양이 이루어 지며, 감정평가 금액과 비례율로 권리가액이 정해지면서 내가 추가로 납부해야 할 금액이 정해지는 시기기도 합니다.
후기(사업 끝자락)
관리처분인가 – 이주 및 철거 – 착공
관리처분인가가 나게 되면 실질적인 사업이 완성된다고 볼 수 있습니다.
조합원들의 분양가, 세대수와 일반 분양의 분양가, 세대수가 모두 정해지면서 조합원이 아닌 다른 사람들도 일반분양 소식에 가장 관심을 갖는 시기입니다.
또한 사업의 윤곽이 그려져있기 때문에 투자할 수 있는 마지막 기회입니다.
실제로 거주하던 사람들이 이주를 하고, 공실이 되면 철거에 들어갑니다. 준공과 착공이 이루어 지면서 꿈에 그리던 아파트가 지어지기 시작하죠. 과거와는 달리 최근에는 1~2년 안에는 입주를 한다고 보시면 됩니다.
정리
과정을 글로 놓고 보면 간단하지만 실제로는 10년 넘게 걸리는 긴 사업입니다.
사업 초기에 들어가는 만큼 싼 가격에 들어갈 수 있어 이익은 많이 볼 수 있지만, 어떤 변수로 사업이 무산될 지 모르는 리스크가 있습니다.
일찍 들어가서 수익을 많이 볼 수도, 가장 안정적일 때 들어가서 조금의 수익만 남길 수도 있기 때문에 잘 준비하셔서 재개발 절차 중 적절한 시기에 들어가시는 게 중요합니다.
유의사항
재건축은 재개발과 다르다.
오늘은 재개발 절차를 다뤄봤습니다. 큰 틀에서 재건축도 절차는 유사한 편이지만 조심해야 하는 부분이 있습니다.
예를 들면 토지지분과 건물지분 중 한 가지만 있는 경우에는 조합원이 되지 못하고 현금청산이 됩니다.
또한 재건축은 초과이익환수제라는 것이 존재합니다. 사업이 진행될 수록 좋은 아파트가 들어선다는 기대감에 주택가격이 상승하게 됩니다.
이전에 대비해서 주택가격이 일정 금액 이상 상승한 경우 그 차익의 50%까지도 국가에 환수하는 법인데요.
현재 완화를 추진중이지만 그래도 환수는 어쩔 수 없는 부분입니다.
재개발과 재건축의 차이점은 아래 링크에서 확인해주세요.
재개발 재건축 차이점 | 사업조건, 진행과정(안전진단), 조합원 조건, 재초환, 장단점
다물권자 매물에 주의하자
이 경우에는 정말 확인하시고 투자하셔야 합니다.
다물권자는 해당 구역 내에 물건이 여러 개 있는 사람을 뜻하는데, 사업이 어느정도 진행 된 경우에 다물권자의 매물을 구입한 경우에 조합원으로 인정이 안될 수 있습니다.
도시정비법에서 규제하고 있는 부분인데요. 돈이 묶일 수 있는 상황이기 때문에 조심하셔야 합니다.
최근 공사비 상승 반영분을 조심하자
최근 물가가 상승하면서 공사비가 상승했습니다. 처음 조합이 설립되면서 건설사 선정이 되고 안내책자가 나오는데, 시간이 흘러 관리처분인가가 날 때와 물가 차이가 있죠.
시공사 입장에서는 공사비 제 값을 받지 못하면 손실이 나기 때문에 공사비를 올리려고 할 것이고, 조합원들과 의견충돌이 발생합니다. 이 때, 의견수렴을 못한다면 시공사를 재선정하면서 다시 사업 초기로 되돌아가야 하는 불상사가 발생할 수 있습니다.
오늘은 재개발 절차에 대해서 알아봤습니다. 제가 재개발 사업을 봐오면서 조심해야 할 유의사항을 적어놨는데요. 앞으로도 재건축 절차와 그 외 참고할만한 내용들을 포스팅해드릴 예정이니 다른 포스팅들도 참고해주시기 바랍니다.