재개발, 재건축 공부를 하다보면 쉽게 들을 수 있는 용어가 재건축 용적률입니다.
정확히는 알지 못해도 일단은 투자를 하려면 해당 구역이 용적률이 낮아야 사업성이 좋다는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다.
오늘은 재건축 용적률과 건폐율에 대해 알아보고 용적률의 함정과 제대로 투자하기 위한 대지 지분을 살피는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
재건축 용적률, 건폐율이란?
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 총 연면적 비율입니다.
예를 들어 대지면적이 100m2이고 연면적 100m2로 1층짜리 건물을 지으면 100%입니다.
추가로 같은 면적으로 2층 건물을 짓는다고 하면 연면적은 200m2로 용적률은 200%가 됩니다.
그러면 건폐율은 무엇일까요?
건폐율은 대지면적 대비 건축물을 지을 수 있는 면적의 비율을 이야기합니다.
용적률은 층수가 올라가면 연면적이 넓어져 비율이 올라갔지만 건폐율은 층수와는 상관없이 단순 건물면적 비율만을 이야기합니다.
일반적으로 건폐율이 높다면 그만큼 건축물이 빽빽하게 들어서 있기 때문에 답답함을 느낄 수 있으며 반대로 건폐율이 낮다면 조경 및 녹지 등 여유롭고 널널한 느낌을 받을 수 있습니다.
재개발, 재건축에서는 용적률만 낮으면 된다?
오래된 구축 아파트를 재개발이나 재건축할 때 용적률을 보고 결정하시는 분들이 많은데요.
해당 구역의 용도지역 구분에 따라 용적률의 상한선은 정해져 있지만 지금과 비교해서 용적률을 많이 늘릴 수 있다고 해서 모두 사업성이 좋은 건 아닙니다.
같은 용적률이라도 저층 아파트에 소형평형 세대가 많을 경우에는 대지지분이 낮아지게 됩니다.
그렇지만 중층 이상의 아파트에 상대적으로 대형 평형으로 구성될 경우에는 세대 수가 줄어들어 세대원들이 갖고있는 대지지분이 올라가게 됩니다.
이렇게 건축물의 높이와 평형 크기에 따라 평균 대지지분이 달라지게 되는데 이는 전체 대지지분 대비 세대 수를 비율로 나타냅니다.
건물을 지을 수 있는 전체 연면적은 한정되어 있는데 기존 조합원들이 많다는 말은 그만큼 일반분양 세대가 줄어든다는 말을 의미합니다.
보통 조합원 분양가는 마진없이 거의 공사비와 기타사업비만으로 책정하는데요.
그렇다면 시공사 입장에서는 일반분양으로 수익을 창출해야 합니다.
하지만 일반분양 세대가 적거나 심지어 없다는 뜻은? 사업성이 없다는 의미겠죠.
결론은 현재 용적률이 낮더라도 지어진 건물이 저층, 소형 아파트라면 조합원이 많아져 수익창출이 힘들어져 사업성이 떨어진다는 의미입니다.
평균 대지지분을 확인하려면?
평균 대지지분은 인터넷 토지e음 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
홈페이지에 들어가시면 바로 보이는 곳에 주소를 입력해서 우측 열람버튼을 눌러주시면 됩니다.
예시로 영통동 벽적골8단지를 검색해봤습니다.
빨간박스 총 면적이 나오죠? 그 외에도 몇 종 주거지역인지도 확인할 수 있습니다.
63,229.6m2을 세대수로 나눠주는 겁니다.
세대수는 호갱노노 등 다양한 부동산 사이트에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
63,229.6을 1,842(세대수)로 나누면 약 34.3266이 나옵니다.
그러면 이 면적을 다시 평형으로 환산해보겠습니다.
평균 대지지분은 약 10.3평이 나오네요.
추후 건설할 아파트의 용적률에 따라 다르지만 약 250%의 재건축 용적률에서 25평을 건설하려면 9.75평 정도가 필요하다고 합니다.
그렇다면 모든 조합원이 25평으로 신청하게 되면 조합원 당 0.55평이 남아 이 남은 평수로 일반분양을 해야합니다.
그러면 일반분양도 25평으로 진행할 때 103세대까지 들어올 수 있는 상황입니다.
시공사 입장에서는 103세대로 사업이익을 내야하는 상황인데 재건축을 진행하려 할까요?
용적률이 낮으면 좋은 건 맞지만 기존 세대수가 얼마나 있느냐도 중요합니다.
어느정도 사업성이 있으려면 평균 대지지분이 15평 이상 나와야 합니다.
물론 15평보다 안나와도 입지가 너무 좋고 분양가를 엄청 높일 수 있다면 그 만큼 사업성이 높아지겠죠?
여러분들도 궁금한 구역이 있으면 재건축 용적률로 평균 대지지분을 한 번 계산해보세요.