지난 시간에는 제가 유심히 지켜보고있던 금정역세권 재개발 현황 및 분석을 간단하게 해보았는데요.
아직 사업시행인가가 나기 전이기 때문에 구체적인 분석과 안전마진을 계산했던 것이 추후 재개발 사업이 진행되면서 차이가 날 수 밖에 없어 아쉬웠습니다.
오늘은 영통 2구역, 매탄주공 4,5단지 재건축 사업을 가져와봤습니다.
저도 공부 및 분석하는 사람이기 때문에 틀린 점이 있을 수 있고, 경제 상황에 따라 언제든지 달라질 수 있기 때문에 참고용으로만 이용해주세요.
영통 2구역 입지 및 사업 현황
수원시 영통구 매탄동 주공4단지, 5단지를 재건축하는 사업으로 입지는 수인분당선인 수원시청역에서 약 600미터 정도 나오는 위치에 있습니다.
또한 위쪽으로는 추후 아주대입구역(동인선)이 개통될 예정이기 때문에 더블 역세권을 노리는 좋은 자리에 위치해있습니다.
(출처 : 리치고)
기존 입주민들은 이주를 완료했고 조합원 분양이 진행중입니다.
사실상 사업 막바지에 들어섰다고 할 수 있는데요.
하지만 단지 사이에 있는 동수원초등학교 이전과 관련된 허가 문제로 사업에 조금은 지연이 되고 있다고 합니다.
기부채납을 통한 동수원초등학교를 이전 후 진행한다고 하는데 구체적인 일정은 확인이 되지 않고 있습니다.
진행사항이 있으면 뉴스로 확인할 수 있을 것 같습니다
재건축 사업 지연, 동수원 초등학교 이전 관련 뉴스
‘산 넘어 산’ 영통2 재건축… 이번엔 동수원초교 이전이 ‘발목’
사업이 지연되는 만큼 사업성은 떨어지기 때문에 빠르게 해결되었으면 하네요.
계획 상 24년 하반기에 일반분양도 실시하려고 했지만 이 또한 지연 될 가능성도 있습니다.
시공사는 HDC현대산업개발과 GS건설이 들어오며 아이파크, 자이 브랜드가 들어설 것으로 예상됩니다.
전체 세대수는 3642세대이며 그 중 일반분양은 1350세대라고 합니다.
매물분석 및 안전마진 계산
4단지와 5단지, 각각 현재 매수 가격 상 낮은 가격으로 한 개씩 확인해보겠습니다.
매탄주공 5단지 매물
매탄주공 5단지로 매수 가격은 7.15억입니다.
구체적인 층, 호수는 나오지 않았기 때문에 가장 낮은 가격을 기준으로 보겠습니다.
4.31억이 나오는 상황이네요.
프리미엄이 2.84억이 붙어있는 상황입니다. 감정평가 금액은 적혀있지 않네요.
현재 84기준으로 조합원분양가는 약 7억이 나와있는 상황입니다.
안전마진을 보실까요?
최근 영통역자이가 일반청약 10억으로 경쟁률 흥행을 이뤄냈기 때문에 보수적으로 일반분양가를 잡았으며 더 높게 나오고 완판이 된다면 안전마진이 늘어나겠네요.
하지만 감정평가액은 현재 공동주택가격의 130%으로 잡았지만 실제로 낮게 잡힐 경우 분담금이 증가해 안전마진이 줄어들 수 있습니다.
매탄주공 4단지 매물
다음은 매탄주공 4단지 가장 저렴한 매물을 보겠습니다.
중층이라고 적었기 때문에 2층과 4층으로 보수적으로 잡았습니다.
여기도 마찬가지로 감정평가 금액이 따로 적혀있지 않네요. 똑같이 계산해보겠습니다
초기 주택 매수가격은 매탄주공 5단지와 유사하지만 공동주택가격이 저렴함에 따라 감정평가가 상대적으로 낮게 잡혀 추가분담금이 늘어나면서 총 매수가격도 2천만원이 더 비싸졌네요.
유의사항
매수할 생각이라면 감정평가액 확인
간단하게 안전마진을 계산해봤지만 실제로 매수하실 생각이시라면 실제 매물의 감정평가액이 얼마로 잡혔는지 확인하셔야 합니다.
오늘 제가 계산함에 있어서는 일반적으로 사용하는 130%로 계산했기 때문에 차이가 있을 수 있습니다.
초등학교 이전 리스크가 해결됐는지 확인
위에서 말씀드렸다시피 초등학교 이전으로 인해 사업이 지연되고 있는 상황입니다.
최악의 경우에는 사업이 무산될 수 있는 리스크기 때문에 해결이 된 것을 확인하시고 안전하게 들어가셔야 합니다. 만약 계속 지연될 경우 무산은 안되더라도 기다리다 지친 조합원들이 매물을 내놓는 것을 매수하시는 것도 리스크는 있지만 방법이라고 할 수 있겠네요.
초과이익환수제를 염두해두자
재건축 사업의 경우에는 초과이익환수제가 존재합니다.
조합설립인가를 기준일(부과개시시점)로 하여 10년이 되는 날이나 재건축 사업의 준공인가일(부과종료시점)에 재건축 사업으로 인한 이익이 발생한 경우 이익 기준에 따라 일정 금액을 환수합니다.
현재 영통2구역의 경우에는 2017년 10월 12일에 조합설립인가가 난 상태이며, 준공이 났을 때의 차액을 계산하여 환수하게 됩니다.
위에서 보셨듯이 현재 공동주택가격은 3.8억이기 때문에 약 1.5억 이상의 차이가 있어 이대로만 사업이 진행되어 준공이 나면 일정 금액을 납부해야 할 수 있는 상황이기 때문에 유의하셔서 매수하시기 바랍니다.
정확한 금액은 추후 주택가격, 개개인의 현 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
구체적인 주택가액 산정은 다를 수 있습니다.