괜찮은 재개발 투자지가 있을까 찾아보던 중, 너무나 부담되는 가격일 것 같아 뒤로 미뤘던 금정역세권 재개발에 대해 말해보고자 합니다.
치솟은 물가때문에 자재비와 공사비가 상승하여 분양가가 엄청 높아지고 있죠.
가뜩이나 당첨되기 힘든 게 청약인데 당첨이 되더라도 분양가가 감당이 안되는 수준이어서 재개발을 꾸준히 보고 있었습니다.
오늘자 뉴스로 영통역자이가 어제 1순위청약을 했는데 무려 12대 1을 기록했습니다.
10억이 넘는 고분양가에 개인적으로 미분양이 나지 않을까 했는데 이렇게 경쟁률이 높은 걸 보고 금정역은 더 괜찮겠다 싶어서 분석한 내용을 공유해봅니다.
분양가 10억이 넘는 영통역자이 경쟁률 뉴스
“여기서도 10억 분양가가 통하네?”…최고 경쟁률 19대1 기록한 영통자이 – 매일경제
현재 금정역세권 재개발 현황은?
금정역세권 재개발 사업 현황
현재 재개발 사업은 시공사가 DL이앤씨와 현대엔지니어링으로 확정되었습니다.
e편한세상, 힐스테이트 컨소시엄으로 진행될 예정이며 DL이앤씨의 하이앤드 브랜드인 ‘아크로’가 건설될 수 있다고는 이야기가 있지만 아직까지 구체적으로 정해진 것은 없습니다.
이번에 시공사가 선정된 만큼 건축심의를 거쳐 사업시행인가를 받을 텐데 빠르면 올 해 말, 일반적으로 진행된다면 내년 하반기에 진행되지 않을까 싶습니다.
하지만 금정역세권에서는 신탁사업으로 진행하기 때문에 빠르게 지나갈 수 있습니다.
전체적인 재개발 사업절차와 앞으로 과정이 궁금하다면 아래 링크를 확인해주세요
부동산 재개발 절차는 어떻게될까? (진행과정 및 유의사항 3가지)
금정역세권 입지
보시다시피 현재 1호선과 4호선이 통과하는 금정역 4,5번 출구에서 가까운 역세권입니다.
앞으로 GTX-C 노선이 개통된다고 하니 트리플역세권으로 발전하겠죠.
현재 수인분당선 및 동인선(예정) 더블역세권인 영통역자이가 10억에 분양에 성공한다면 금정역은 그 이상을 바라볼 수 있을 것 같습니다.
재개발의 경우에는 중간에 뒤집어지는 경우가 종종 있는데 입지만큼은 너무 좋은 곳이라 재개발 사업이 진행 될수록 안전하게 투자를 할 수 있겠네요.
투자한다면 안전 마진은 어떨까?
비례율, 추가분담금의 경우에는 아직 사업시행인가가 나지 않아 구체적인 계산이 불가능하기 때문에 단순계산만 해보겠습니다.
매물1. 아파트
낮은 가격 순으로 놓고 안전마진을 분석해보겠습니다.
가장 싼 매물이 7억에 올라와있네요.
5층 매물로 공동주택가격은 3억 7,300만원이네요.
기 보증금(전세)은 2억 2천만원이 들어와있는 상태입니다.
초기투자금(주택 매수가격 – 전세가격)은 4.8억입니다.
투자는 보수적으로 해야 리스크를 줄일 수 있다고 생각하는 편이기에 예상 조합원 분양가를 높게 잡았고, 추후 아파트 가격을 보수적으로 잡았습니다.
보수적으로 봤을 때 안전마진이 1억으로 계산되지만, 조합원 분양가가 적어질 수록, 그리고 일반분양가가 높아질 수록, 추후 아파트 가격이 상승할 수록 마진이 올라가게 됩니다.
매물2. 빌라
금정역세권에서 가장 저렴한 빌라는 3.3억이 나옵니다.
공동주택가격을 봐야겠죠?
공동주택가격은 1.33억이 나오네요.
예상 조분가, 예상 일분가, 추후 아파트가격은 앞선 아파트와 달라진 점이 없습니다.
총 매수가격 자체로는 아파트보다 적게 나옵니다.
안전마진도 5천만원 더 계산됩니다.
초기분양가(주택 매수가격 – 현재 전세가격)는 2.8억입니다.
하지만 여기서 유의할 점은 단순 아파트와 빌라는 추후 감정평가를 진행하게 되면 차등이 생길 수 있다는 점입니다.
늘상 있는 일이지만 아파트에 있는 사람들의 불만이 있을 수밖에 없기 때문에 감정평가를 후하게 해 주는 경우가 있습니다.
일반적으로 예상 감정평가액을 구할 땐 공동주택가격의 130%을 하지만 입지가 좋은 경우에는 150%까지도 해주는 경우가 있기 때문에 아파트 감정평가를 후하게 150%까지 해준다면 아파트의 안전 마진은 약 7~8천만원 까지도 추가 상승할 수 있겠네요.
유의할 점
안정적일 때 매수하자
사업시행인가가 나야 절반 이상 진행되면서 많은 계획들이 나오게 됩니다.
그리고 관리처분인가가 나면 재개발 사업의 끝자락에 다가서는 것이죠. 그 때가 되어야 더욱 정확한 계산이 가능해집니다.
그런 리스크를 감안하고 추후 아파트 가격이 상승할 것이라고 생각하면 매수하는 것이 맞겠지만 아직은 이른 감이 있습니다.
큰 돈이 들어가는 것이기 때문에 최소한 사업시행인가는 나고 매수를 해야 프리미엄은 조금 더 붙더라도 그나마 안정될 것 같습니다.
무리하게 투자하지 말자
매물 계산에 초기투자금을 적어드린 이유는 최소한 현금이 있는 분이 매수하셔야 합니다.
올 해 하반기부터 금리인하가 예상되지만 경제지표는 언제 어떻게 바뀔 지 모르기 때문에 현재의 고금리가 감당이 가능해야 합니다.
위 계산식에는 대출이자는 들어가있지 않습니다. 또한 갭투자로 들어가면 늦어도 관리처분인가 이후 철거,이주 시기에 전세금을 돌려주어야 하며, 조합원 분양의 계약금, 중도금, 그리고 잔금까지 계속 진행되기 때문이죠.
그렇기에 최소한 초기투자금은 현금으로 있는 분이 도전해보시길 바랍니다.
오늘은 영통역자이가 10억 분양에 성공했다는 뉴스에 간단하게 안전마진을 계산했지만 실제와는 차이가 클 수 있기 때문에 나중에 상세적인 금액이 나오게 된다면 다시 한 번 글을 올려보도록 하겠습니다.