안녕하세요.
재건축, 재개발을 계속 보면서 제가 살고있는 안산시 재건축 구역이 많이 지정되어있기 때문에 크게 3개 구역으로 나누어서 분석을 해보려고 합니다.
최근 기존 중앙주공 4단지로 재건축이 이루어진 안산 롯데캐슬 시그니처가 분양이 완판되었는데요.
일반분양은 59m2타입만 진행했는데 모두 완판이 되었습니다.
분양가가 6억이었는데도 완판 되었는데, 개인적으로는 이번에 재건축 정비예정 구역에 더 위치가 좋은 곳도 있다고 판단됩니다. 이 부분은 뒤에 사업성 분석때 구체적으로 같이 말씀드리도록 하겠습니다.
안산시 재건축 예정구역 분석은 크게 중앙-성포-월피, 상록수, 선부동 이렇게 세 구역으로 나누어서 보려고 하고 있는데요.
오늘은 그 중 개인적으로 가장 좋아 보이는 곳인 중앙-성포-월피 재건축 구역을 전체적으로 살펴보고, 사업성은 어떨지 분석해보겠습니다.
예정사업 현황 및 내용은 안산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획을 참조하여 작성했습니다.
안산시 2030 도시 및 주거환경정비기본계획 링크
안산시 재건축(중앙-성포-월피) 입지
이번 재건축 구역은 현재 운행하고있는 중앙역(현재 4호선, 수인분당선)과 추후 개통 예정인 성포역(신분당선)을 이용 가능할 것으로 보입니다.
또한 영동고속도로 및 수인산업도로 접근성이 좋아 차량으로도 이동이 수월합니다.
현재는 이 구역이 대다수 구축 아파트로 이루어져 있지만 이번에 정비 예정구역으로 지정된 만큼 재건축이 차차 진행된다면 신축 단지들로 환경 개선이 이루어질 것으로 보입니다.
또한 인근 초등학교, 중학교, 고등학교가 있기 때문에 교육권 또한 괜찮아 보이며 현재 안산의 주요 상권인 중앙동과는 거리가 가깝기 때문에 이용에 편리합니다.
지도에 표시한 구역과 순번대로 엑셀로 정리한 데이터입니다.
데이터 좌측 순번표를 확인해서 지도를 보시면 위치를 확인하실 수 있습니다.
(정비계획 번호는 안산시 자료 내 정비계획 번호를 의미하므로 지도 번호와는 상관이 없습니다.)
올 해인 2024년을 기준으로 해당 구역들은 모두 재건축 연한 도래가 지나며 2개 구역(월피연립 1단지, 성포연립 1단지)을 제외한 다른 구역은 모두 구축 아파트입니다.
주거환경이 괜찮다고 판단하여 재개발이 아닌 모두 재건축으로 진행 될 예정입니다.
또한 대부분 용도지역이 종상향되어 기존보다 용적률이 상승할 수 있을 것으로 보입니다.
사업성은?
재건축 정비예정 구역으로 지정되었다고 해서 모두가 재건축을 진행하는 것은 아닙니다.
우선적으로 조합원(재건축의 경우에는 건물과 토지 모두 소유한 사람 중 재건축 사업에 동의한 사람)의 단계적으로 추진위원회는 50% 이상, 조합설립에는 75% 이상 동의를 받아야 진행할 수 있습니다.
오늘 알아보는 대부분 구역의 경우에는 대다수 구축아파트이기 때문에 동의를 받는 것은 어렵지 않게 진행될 것으로 예상됩니다.
또한 조합을 설립한 후 시공사를 선정해야 하는데 이 부분이 가장 중요합니다.
세대 당 평균 대지지분
평균 대지지분 TOP3
재건축 부지를 기존의 조합원(세대)이 나눠 갖고 있습니다. 이것은 토지대장(대지권등록부)를 떼보면 개별 소유 대지지분을 확인할 수 있습니다. 그 대지 지분을 가지고 구역에 건물을 정해진 만큼 짓는 것이죠.(용적률) 이 때 세대 별로 갖고있는 대지지분이 커야 사업성이 좋다고 합니다.
평균 대지지분이 적으면 그만큼 구역 안에 더 많은 세대가 있다는 뜻이니까요.
세대가 많다는 말은 조합원이 많다는 말이며, 이는 일반분양 물량이 적어져 사업성이 떨어진다는 의미입니다.
위 데이터에서 보시다시피 성포연립 1단지가 평균대지지분이 약 25평으로 가장 높습니다.
아파트 중에서는 성포주공 4단지와 월피동 현대2차아파트가 각각 18평, 17평으로 높은 순서네요.
대체적으로 평균대지지분이 15평 이상 나와야 사업성이 나온다고 하는 편인데요.
이 중에서도 성포주공 4단지와 현대2차 아파트는 3종 주거지역으로 용도지역 종상향이 이루어졌기 때문에 용적률을 260%까지, 기부채납 비율을 늘린다면 최대 280%까지 지을 수 있을 것으로 보입니다.
기존에 용적률이 165, 170%정도 였던 것을 감안하면 오늘 보는 구역에서는 사업성이 가장 좋을 것으로 예상되네요.
위 두 단지는 구역 내에서 각각 입지적으로 특징이 있죠.
성포주공 4단지의 경우에는 조금 더 남쪽으로 치우쳐 시외버스터미널과 가까우며, 기존 번화가인 중앙동과 가까워진다는 장점이 있으며, 지하철을 이용하기에는 애매한 중간 지점이라는 단점이 있습니다.
반면 월피동 현대2차아파트는 신안산선 출구와 약 400m로 매우 가깝다는 장점이 있지만 번화가와 거리가 있다는 점과, 북쪽으로는 오래된 구도심으로 거리가 많이 복잡할 수 있다는 점이 단점이라고 할 수 있습니다.
평균 대지지분 참고한 투자 방법
일반적으로 평균 대지지분 사업성을 15평으로 잡는다고 말씀드렸습니다.
하지만 이는 84m2를 기준으로 사업성을 예측하는 도구라는 점입니다.
보통 84m2 세대를 짓는 데 약 12평 정도가 든다는 것을 감안하면 남은 평수를 모아서 일반 분양을 진행해야 하기 때문입니다.
이번 안산 롯데캐슬 시그니처에서는 조합원 분양을 74m2, 84m2로 몰아주었고, 59m2만 일반 청약을 진행했듯이 다른 구역들도 비슷하게 진행할 가능성이 있습니다.
따라서 우선적으로 평균 대지지분이 높은 구역을 보되 그 구역 내에서도 내가 관심 있는 매물의 개별 대지지분이 어느정도인지 확인을 하셔야 합니다.
재건축에 있어서 단순 수치보다 중요한 것이 상대성이기 때문에 내 매물이 다른 사람들의 매물보다 비교적 좋은 지를 먼저 확인하셔야 합니다.
따라서 평균 대지지분이 조금 떨어지는 구역이더라도 다른 대지지분이 낮은 구역에서 먼저 재건축을 진행했는데 낮은 평균 대지지분으로 사업이 진행되면 내 구역도 진행 될 수 있다고 판단할 수 있고, 내 구역에서 평균 대지지분 보다 높은 개별 대지지분을 갖는다면 추후 조합원 분양 시 층수, 평형(일명 RR) 선택 시 좀 더 우위에 있을 수 있겠죠?
마무리
오늘은 안산시 재건축 예정구역(중앙-성포-월피)을 살펴봤는데요.
안산에서 오래 거주한 만큼 느껴지는 점이 있습니다.
기존 번화가인 중앙동 일대가 과거에 비해서 많이 줄었다는 점, 고잔 신도시 큰 골목 뒤편으로 가면 상가 공실이 많다는 점입니다.
보통 거주지는 자주 보는 만큼 느껴지기 쉽지 않은데 체감이 많이 될 정도였습니다.
안산시 인구수가 2014년부터 중간에 잠깐 반등이 있을뻔 했지만 꾸준히 우하향 중인데요.
아무래도 시간의 흐름에 따라 도심이 노후되는 점도 있고, 인근 도시의 호재로 인한 인구 이동(수원, 화성 등) 등 여러가지가 복합적으로 반영된 게 아닌가 싶습니다. 오히려 인근 도시는 100만이 넘어가는 상황이죠.
인구수가 줄어들고 있는 만큼 위치가 애매한 상권을 위축되거나 없어지고 사람이 많이 거주하는 곳으로 밀집될 것으로 예상되는데요.
그 구역은 우선적으로 안산시청 ~ 법원(직장)으로 보이며 좀 더 기간이 지난다면 GTX가 들어서는 초지역(주거), 추후 개발 될 장상동(신안산선), 그리고 재건축이 원활히 진행된다는 가정 하에 중앙-성포-월피 재건축 구간(주거+상권)이 되지 않을까 싶습니다.
기존 상권이 옮겨가기는 쉽지 않죠.
중앙동 번화가 골목은 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도지만 많은 상가들로 인해 재개발은 불가능 할 것으로 보이는 상황입니다.
따라서 중앙동은 개별적으로 환경개선을 하거나, 성포역 인근 상권이 활성화되지 않을까 하는 생각도 듭니다.
개인적으로 안산시 재건축 구역 중에서는 우선 위치상으로 가장 좋았던 곳으로 성포역과 가장 가까운 성포주공 11단지를 많이 봤습니다. 단지 나오면 바로 신안산선 출구에 접근할 수 있기 때문이죠.
단 기존 세대의 평수가 적어 평균대지지분이 적게 잡히는 편이기 때문에 인근 구역들을 살피시면서 실제 재건축 사업이 진행될 지 잘 살펴보고 들어가셔야 하는 주의사항이 있습니다. 하지만 사업이 진행된다면 추가 분담금은 조금 더 들지라도 위치와 대단지임을 생각하면 추후 대장 아파트가 될 가능성도 있어보이는 구역이라고 생각합니다.
그 외에는 투자 접근성이 좋은 성포주공 4단지가 좋을 것으로 보입니다.
역세권과 조금 거리가 있다는 점을 제외하면 기존 상권, 롯데마트와 시외버스 터미널이 바로 앞이라는 점과 평균 대지지분이 높은 편이라 상대적으로 안정적으로 사업을 진행하면서, 개별 대지지분이 높은 매물을 잡아 추후 재건축 조합원 분양 시에도 추가분담금에 대한 부담을 덜 수 있을 것으로 보입니다.
오늘 살펴본 곳들은 아직은 정비예정 구역 지정이기 때문에 앞으로 10년 이상 걸릴 곳들입니다.
이번 총선을 앞두고 안전진단 폐지와 관련된 재건축 공약이 나왔으나 이는 실제로 개정이 될 지 살펴봐야 할 것 같습니다.
다음에는 안산시 재건축 정비 예정 구역 중 GTX-C호재가 있는 상록수 재건축 예정구역을 살펴보도록 하겠습니다.