안녕하세요. 오늘은 오랜만에 안산시 재건축 진행구역 중 중앙주공 5단지(1구역) 포스팅을 들고 왔습니다.
얼마 전 안산시 재건축 정비예정구역 사업성 총정리 포스팅을 남겼었는데요. 그 이후에 재건축 진행중인 구역을 다루어 보려고 했으나, 개별 구역별 진행과정이 다르고 특징도 있기 때문에 한 포스팅에 총정리를 남기는 건 무리겠다 싶어서 비교적 관심도가 높은 구역 별로 나누어 구체적으로 포스팅을 하는 게 낫겠다 싶어서 이렇게 나누었습니다.
오늘 알아보는 중앙주공 5단지(1구역)은 얼마 전 분양했던 안산 롯데캐슬 시그니처와 같이 재건축을 진행했던 곳이지만 같은 5단지 아파트 내에서 구역이 2개로 나뉘었던 곳 중 하나인데요.
인근 구역에서는 입지도 괜찮고 그나마 진행 속도가 빠를 것이라고 생각되기 때문에 가장 먼저 정리해보겠습니다.
포스팅 하단에 투자 관점에서 주관적으로 총평도 남겨놨으니 제 의견을 확인해보시고 생각해보시는 건 어떨까요?
중앙주공 5단지(1구역) 입지는?
입지 상 안산 번화가인 중앙동 안쪽에 위치해 있습니다. 바로 아래쪽엔 위에서 말씀드린 같은 아파트인 (구)중앙주공 5단지이면서 현재 분양 완료된 롯데캐슬 시그니처 중앙이 위치해있는 모습입니다.
가장 가까운 역으로는 중앙역(수인분당선, 4호선 / 신안산선(예정), 인천발KTX(예정))을 이용할 수 있으며 도보 상 1.1KM, 20분정도 소요되지만 해당 아파트 길가에는 버스정류장이 있어 약 10분 정도면 중앙역으로 쉽게 접근이 가능합니다.
또한 중앙역 로데오거리(번화가)가 매우 가깝기 때문에 식당가, 백화점, 영화관 등 편의시설에 접근하기 좋을 것으로 예상되며, 인근에 공공시설(시청이나 소방서 등)이 멀지 않은 위치에 있습니다.
안산 중앙주공 5단지 재건축 현황은?
21년 9월 사업시행 인가가 났으며, 기존 조합원들은 분양 신청을 완료했고, 현재는 관리처분 인가를 준비하고있는 상태입니다. (구체적인 재건축 진행 과정이 궁금하시면 좌측 링크를 확인해주세요.)
총 10,814평의 대지면적에서 1,206평인 약 11%를 기부채납한다고 하고, 용적률이 사업시행 인가에서는 274%까지 나왔다고 합니다.
시공사는 기존에 문제가 있었던 것인지 롯데캐슬과 협의중이라고 합니다. 정확한 건 관리처분 인가가 나야 확인이 가능할 것 같습니다.
구체적인 일정은 확인이 안되지만 추후 관리처분 인가가 난다면 이주와 준공 및 착공까지 4~5년 정도면 입주가 가능하지 않을까 싶습니다.
중앙주공 5단지 매물 분석
네이버 부동산에서 84를 배정받은 매물 중 하나를 가지고 왔습니다.
현재 5.1억에 매물이 올라와있는 상태인데 추가부담 예정액 2.5억 예상된다고 하네요.
사업시행이 났을 때 보유 주택에 대한 감정평가액과 추후 예상 분담금이 책정되기 때문에 얼추 내가 얼마나 납입해야 하는구나. 라는 것을 알 수 있는데요.
실제로 저 금액대로 분양이 된다면 들어가면 돈을 먹는 수준은 아닙니다.
위에서 언급한 롯데캐슬 시그니처의 경우 84는 일반분양을 하지 않았지만, 59m2 일반분양은 6억으로 진행했고, 최근 진행한 안산 한화포레나 고잔2차의 경우에는 84m2이 7.9억으로 거의 8억에 육박한 모습이죠.
그 점을 감안하면 위 매물을 매수하여 예상 금액만큼 분담금을 납부했을 때에는 7.6억으로 84m2를 분양받는 셈이기 때문에 조금은 이득을 보는 셈입니다.
하지만 제가 계속 재개발, 재건축 포스팅을 할 때마다 언급하는 내용이 있습니다.
바로 물가 상승으로 인한 공사비 상승인데요. 사업시행인가 시 예상 분담금을 책정하지만 실제로 관리처분 인가가 나고, 철거 및 착공을 할 때까지는 시간 간격이 있기 때문에 분담금이 다시 높게 책정될 수 있는 점입니다.
만약 추후에 공사비가 상승한다고 가정을 하고 매수를 해야 하는 상황인데, 그러면 제 값을 다 주고(현재 시세인 84m2 기준 약 8억) 조합원 분양을 받을 수 있다는 점을 감안하셔야 합니다.
높은 분담금이 부담되는 점은 있지만, 최근 안산에는 분양 물량이 거의 없다는 점과 일반 분양에는 넓은 평형(84m2) 물량이 거의 배정이 안된다는 점을 예상하셔서 안정적으로 괜찮은 입지에 있는 아파트를 선점한다고 생각하면 해볼만한 수준인 것 같습니다.
마치며
돈을 벌기 위해서지만 최소한 돈을 잃지 않는 투자를 해야한다는 생각으로 재개발, 재건축을 공부했는데요.
이곳 저곳 부동산을 살펴보면 안산은 관심을 너무 못받는다는 생각이 들었습니다.
그럴만한 이유가 있겠지만 다른 지역들이 상승하는 동안 안산은 대장 아파트(센트럴 푸르지오, 힐스테이트)들을 제외하고는 거의 가격 변동이 없다는 게 느껴지네요.
안산 인구수가 계속 줄어들고 있는 만큼 이러한 현상이 더 심해질 것이라고 생각되며, 그럴 수록 오래된 구축아파트의 재건축 진행은 더더욱 힘들어지지 않을까 싶습니다.
그런 예상이 되는 가운데에 오늘 포스팅했던 안산 중앙주공 5단지(1구역)은 그래도 입지가 괜찮은 구역에 시기도 좋은 시기는 아니지만, 아주 나쁜 시기에는 분양하는 것이 아니라는 점과 안산에 분양 공급이 너무 없어서 조금은 부담될만한 분양가에도 완판이 나고있다는 점을 생각하면 특히 실거주자 입장에서는 들어가기에는 괜찮을 것이라고 생각합니다.
인근 대장인 센트럴 푸르지오를 앞지르지는 못하겠지만 어느 정도는 가격을 따라갈 만한 아파트라고 생각됩니다.
하지만 재건축 대상 구역이니 만큼 추후 재초환(재건축 초과이익환수제) 납부가 예상되니 해당 부분도 감안하셔야 합니다.
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